近年来，我国房地产市场历经深度调整，诸多问题逐渐暴露。市场供需结构失衡，部分城市住房供应过剩，而另一些城市则面临供应不足的困境；部分房地产企业资金链紧张，财务风险加剧；消费者购房信心受挫，观望情绪浓厚。在此复杂背景下，2025 年中央对楼市的全面定调显得尤为关键，为市场发展指明方向，特别是预示着 2025 年下半年王炸级稳楼市政策即将密集出台。
2025 年《政府工作报告》着重强调 “稳住楼市”，将其纳入总体要求，并提出 “更大力度促进楼市健康发展”，这一表述相较以往更为详尽，彰显出稳楼市工作在当下经济布局中的关键地位。从政策导向来看，“稳住楼市股市” 的明确提出，意味着在 2025 年重点领域风险防范中，房地产风险防范被置于突出位置。房地产风险对地方财政稳定、居民生活质量以及全社会消费和经济增长稳定性的广泛影响，促使政府坚定了稳定房地产市场的决心。
早在今年年初，央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上宣布降准 0.5 个百分点，这一举措为市场注入约 1 万亿元的长期流动性。降准后，商业银行可用于放贷的资金增多，一方面为房地产企业拓宽了融资渠道，缓解了部分企业资金紧张的局面，助力项目开发建设；另一方面，购房者的贷款审批流程可能更加顺畅，贷款额度与利率也有望得到优化。与此同时，政策利率降低 0.1 个百分点，个人住房公积金贷款利率下调 0.25 个百分点。对于使用公积金贷款的购房者而言，购房成本进一步降低。以一笔 100 万元、期限 30 年的首套个人住房公积金贷款为例，利率下调后，月供可减少约 133 元，总利息支出减少约 4.76 万元，这无疑是实实在在的利好。
住建部也明确表示将进一步优化房地产调控政策，全力支持刚性和改善性住房需求。各地积极响应，结合自身实际情况制定并落实房地产支持政策。一些城市为吸引人才，推出购房补贴、落户优惠等政策，鼓励人才购房定居；部分城市则对老旧小区改造、城市更新项目给予政策倾斜和资金支持，改善城市居住环境，提升房地产市场的吸引力。国常会召开会议聚焦稳就业稳经济推动高质量发展，着重指出要持续推动房地产市场平稳健康发展，并强调相关举措要直达企业和群众，提高落地效率，确保实施效果。这一系列高层会议充分凸显了房地产市场在经济发展中的重要地位，稳定房地产市场已成为当下经济工作的重中之重。
从去年开始，国家就陆续出台了一系列房地产政策，到今年，这些政策组合拳的效果已经慢慢显现出来。从数据上看，去年四季度，新建商品房销售面积和销售额就实现了正增长。今年以来，房地产市场也保持着止跌回稳的积极势头。房贷利率 “三连降”，交易税费也有所减免，这让购房者的负担减轻了不少。很多地方的首付比例也降低了，最低能到 15%，这让更多人有了买房的机会。在这些政策的刺激下，核心城市的新房和二手房市场活跃度大幅提升。2025 年一季度，深圳、杭州二手房成交量同比增长约 60%，北京、上海增幅超 30%。一线城市新房成交面积同比增长 44.7%，广州、深圳等城市还出现
了 “小阳春” 行情。房价也开始企稳回升，2025 年 3 月，一线城市新房价格环比上涨，二三线城市环比降幅收窄；4 月，一线城市新房价格环比平均上涨 0.07%，同比跌幅持续收窄。
2025 年 6 月 13 日的国务院常务会议更是给房地产市场定了个超重要的调子。会议指出，构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。这意味着房地产行业要抛弃以前那种粗放式发展的老路子，要往高质量发展转型。以前的高杠杆、高周转模式，让不少房企陷入了困境，现在得改变了。比如说，可能会推进现房销售制度，这样购房者能实实在在看到房子再掏钱，烂尾楼的风险就能大大降低。再比如，会加强对房屋全生命周期的管理，从房子建好到后面的维护，都有一套更完善的制度，让老百姓住得更安心。以后买房，质量和交付更有保障了，不用再整天提心吊胆，担心自己辛苦攒钱买的房子出问题。
这次国常会还特别提到，要扎实有力推进 “好房子” 建设，而且要把它纳入城市更新机制，在规划、土地、财政、金融等方面都给予政策支持。按照住房城乡建设部的说法，好房子得通过好的设计、施工、材料和服务，解决居住中的各种痛点问题，全面提升住房品质。这意味着，以后百姓买房，选择会更多，也能买到更符合自己需求、住得更舒服的房子。对房企来说，这也是个转型的方向，得把精力放在提升房子品质上，而不是只想着怎么快速卖房赚钱。比如说，以后新建的房子可能会更注重绿色环保、智能科技的应用，小区的配套设施也会更完善。
会议提出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。现在房地产市场情况复杂，不同城市、不同区域的情况都不一样。有的地方需求旺盛，但供应不足。通过摸底，就能清楚掌握情况，然后根据实际情况，精准调整政策。比如说，对于库存量大的城市，可能会加大收购存量商品房的力度，把这些房子转化为保障性住房或者租赁住房，既消化了库存，又能满足一部分人的住房需求。对于需求大的城市，可能会适当增加土地供应，加快项目建设进度，让市场供需更平衡。这样一来，市场预期稳定了，购房者和房企的信心也能慢慢恢复。
在需求端，政策持续松绑，为购房者减轻负担、降低门槛。首套房贷利率下限取消，多地首付比例大幅下降，部分城市如西安将商贷首付比例统一降至 15%，不再区分首套、二套房。以一套价值 200 万的房产为例，首付从以往的 60 万降至 30 万，购房门槛显著降低。市场普遍预期贷款市场报价利率（LPR）将下调，若下调 10 个基点，以 100 万贷款、30 年期等额本息计算，月供可减少约 58 元，30 年累计节省 2.1 万元。此外，包括契税税率下调、个人所得税免征门槛提升、土地增值税预征率降低等 “四个减免” 政策，以及超 50 个城市推出的购房补贴（如现金直补、契税返还、人才购房券等），进一步降低了购房者的交易成本。
在供给端，政府积极作为，助力企业缓解资金压力。央行 “白名单” 专项借款扩容至 8.5 万亿元，有效降低了房企融资成本，带动存量房贷利率降至 3.09%。同时，“不动产 REITs” 试点加速推进，试点项目覆盖保障房、商业地产等领域，持有型物业年化收益率提升至 5%-7%，较传统理财收益高出 2-3 个百分点，为房企提供了新的融资渠道和发展方向。为了缓解资金压力、偿付巨额债务，开发商在下半年加大打折促销力度，进一步活跃市场交易。
展望 2025 年下半年，利率窗口（10-12 月）LPR 可能下调 15-20 个基点，叠加年末银行冲量，房贷利率或跌破 3%。对于地方政府而言，要充分利用政策赋予的自主权，因城施策，精准调控。一线城市如北京、上海、深圳，新房价格同比上涨 2.5%，二手房市场止跌企稳，核心区现房去化周期缩短至 8 个月，优质学区房溢价率回升至 15%。这些城市经济实力雄厚、产业资源丰富、人口持续流入，在政策支持下，房地产市场需求旺盛，率先展现出复苏迹象。二线城市如杭州、成都、武汉等人口流入城市，通过 “城中村改造货币化” 释放出 0.75-1 亿平方米的住房需求，带动房价环比上涨 0.8%。这些城市积极推进城市更新和改造项目，提升城市品质和居住环境，吸引了大量人口流入，为房地产市场注入了活力。
部分县域试点 “以旧换新” 政策，给予房价 5% 的置换补贴，以刺激市场交易，但整体市场仍面临一定挑战。政策明确了 “好房子” 的开发标准，重点支持绿色建筑（节能率 65% 以上）、智能家居（覆盖率 80%）、适老化改造（无障碍设施 100% 标配）项目。北京、上海等地试点 “租购同权”，将教育、医疗资源与租房资格挂钩，推动了高品质住宅需求的激增。2025 年 5 月 1 日正式施行的《住宅项目规范》，从空间设计、居住静谧性、智能化与可持续发展等多个维度对住宅品质进行了全面升级。在智能化与可持续发展方面，新规明确要求住宅应具备一定的智能化设施，如智能安防系统、智能家居控制系统等，同时鼓励采用节能、环保的建筑材料和技术，提高住宅的能源利用效率和环境友好性。
2025 年下半年，在中央全面定调楼市的背景下，各类稳楼市政策将持续发力且不断优化升级。从需求端的进一步减负到供给端的深度支持，从构建房地产发展新模式到推进 “好房子” 建设，政策的系统性和精准性将不断增强。不同能级城市将在政策引导下，根据自身特点实现房地产市场的差异化发展。购房者和房地产企业应密切关注政策动态，把握市场机遇，适应市场变化，共同推动房地产市场迈向平稳健康、高质量发展的新阶段。
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